Acheter un logement en Suisse

Ce que la loi te laisse acheter

On ne va pas se mentir : la Suisse est un pays de locataires. En 2023, 35,8 % des logements étaient occupés par leur propriétaire. Commence quand même par regarder ton droit, c’est vite vu. La Lex Koller ne s’intéresse pas à ton salaire mais à ton passeport, ton permis et ton domicile.

• Ce qui ne change pas
  • Acheter ne donne droit à aucun permis
  • Le domicile doit être réel, pas sur le papier
  • Le canton de l'immeuble décide en cas de doute
• Ce qui peut changer
  • Un projet de révision, consultation terminée le 15 juillet 2026
  • Il vise les personnes hors UE/AELE et les logements de vacances
  • Rien n'est en vigueur au 2 novembre 2026

Le vrai mur : l’argent

Regarde la vidéo : avec 1 million d’euros, à Genève, tu as une petite maison mitoyenne de 80 m². Les chiffres officiels ne rassurent pas : en 2023, dans le canton de Genève, un appartement ancien se vendait en moyenne 11 000 CHF/m². Une maison ancienne, 3,5 millions en moyenne, et une vente sur deux dépasse 2,2 millions. Ailleurs, c’est moins cher, et le Jura n’a rien à voir, mais c’est ton canton qui décide.

• 10 %de fonds propres au minimum, hors 2e pilier
• 2/3de la valeur : la dette doit y descendre en 15 ans
• 5 %taux théorique du calcul de la banque
• 38 %du revenu net durable, limite citée par la FINMA

Ces règles viennent de l’Association suisse des banquiers, reconnues par la FINMA comme norme minimale. Chaque banque peut être plus stricte, et fixe ses propres limites. Voilà ce que ça donne, à titre d’exemple :

Ton vrai taux sera sans doute plus bas que 5 %. Mais la banque ne te prête pas sur le taux du jour, elle te prête sur ce que tu tiens si les taux remontent.

« Tu es propriétaire sur le papier, mais réellement propriétaire quand tu as fini de payer ton bien. »

Ton 2e et ton 3e pilier

• 2e pilier, retrait. Pour ta résidence principale, en Suisse ou à l’étranger. 20 000 CHF au minimum, une demande tous les 5 ans, accord écrit du conjoint, plafond à partir de 50 ans. Tes prestations de décès et d’invalidité baissent, et tu rembourses si tu vends. Une résidence secondaire est exclue.
• 2e pilier, mise en gage. L’argent reste en place et sert de garantie à la banque. Mêmes limites.
• 3e pilier. La banque peut accepter un pilier 3a nanti dans tes fonds propres, et l’utiliser pour amortir indirectement.

Les frais qu’on oublie

Le droit de mutation dépend du canton. Une partie des cantons ne le perçoit pas, comme Zurich. Regarde aussi les émoluments du notaire et du registre foncier, à part.

Et la valeur locative ? Aujourd’hui, le propriétaire qui habite chez lui est imposé sur un loyer théorique. Cette imposition disparaît le 1er janvier 2029, et avec elle la déduction des frais d’entretien. Les intérêts ne seront plus déductibles que dans des cas limités, avec une déduction temporaire pour un premier achat. Si tu calcules sur 20 ans, fais-le avec un fiduciaire et ton imposition de résident.

« Aujourd'hui, les gens ne sont peut-être pas propriétaires, mais ils mettent énormément sur une épargne de précaution. »

Moi, j’ai choisi d’acheter en France, et je t’explique pourquoi sur l’investissement. Ce n’est pas la seule voie. Avant de penser achat, passe déjà par un logement en location, et finis ton temps d’essai.