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Mon score

Quel bien acheter ? Mon retour

Je ne peux pas te dire quel bien acheter. Je peux te dire ce que j’ai fait : trois T2 loués en meublé à l’année. Tout le reste, je l’ai étudié sans le faire, et je te dis clairement où s’arrête mon expérience.

Par , mis à jour le

Aymeric dans une rue de Genève

Ce que j’ai fait, et ce que je n’ai pas fait

Type de bien Mon expérience Ce que j’en retiens
T2 meublé à l’année Oui, trois Assez tranquille. Ça se paie en partie, ça ne rend pas riche.
T3 Non Plus cher à l’achat. Il garde peut-être mieux les familles.
Studio, petite surface Non Prix d’entrée plus bas. Attention aux règles de surface.
Grand appartement en colocation Non Plus de loyers, plus de rotation et d’usure. Il faut une ville qui s’y prête.
Immeuble de rapport Projet qui n’a pas abouti Un seul achat pour plusieurs logements. Le ticket d’entrée et les travaux sont plus lourds.
Parking Non Petite rente. Je n’y suis jamais allé.
Location courte durée Non Plus de recettes possibles, plus de gestion, plus de règles.
Ce que je dis dans mes vidéos de 2022, relu en 2026. Sans expérience de ma part, c'est écrit.

Ce qui a compté dans mes trois achats

  • Le prix d’achat. Une bonne affaire se fait à l’achat. Dans mon cas : 10 000 € de moins sur le premier et le deuxième, 5 000 € sur le troisième.
  • L’état du bien. J’ai acheté des biens en mauvais état pour négocier et remonter la valeur. Ça veut aussi dire des chantiers, des artisans, et des problèmes. Voir mes erreurs.
  • L’emplacement. Une petite ville, des gares proches, une grande ville à 10 minutes en train pour mon deuxième. Et qui vit là : des personnes âgées qui adorent le rez-de-chaussée.
  • La location à l’année. Elle doit payer ce qu’elle a à payer. J’ai fait mes calculs là-dessus, pas sur un scénario de rêve.

Ce que je vérifierais maintenant

Les règles ont bougé depuis mes achats. Ces trois points viennent de service-public, à vérifier à la date de ton projet :

  • Classe Gplus de bail signé ou renouvelé depuis 2025, en métropole
  • 2028 puis 2034la règle s'étend à F, puis à E
  • 9 m² et 2,20 mou 20 m³, surface minimale pour louer
  • 15 000 €seuil micro-BIC d'un meublé de tourisme non classé

Dans mes vidéos de 2022, je parlais de micro-logements de 13 m² « selon la loi » et d’un seuil de 23 000 € pour le meublé. Ne te base pas là-dessus, va lire les pages officielles.

Sur la location courte durée : service-public indique qu’un numéro d’enregistrement deviendra obligatoire partout avec le téléservice national, prévu pour le quatrième trimestre 2026. En copropriété, il faut informer le syndic, et les nouveaux règlements doivent dire si c’est autorisé. Même sans interdiction écrite, je n’ai pas tenté chez moi : des escaliers en bois, des étages sans ascenseur et des voisins âgés, ça ne se fait pas.

Mes questions, si je devais racheter

  1. Qui va louer ici, et pourquoi ?
  2. Est-ce que ça se loue encore à l’année si je ne peux plus faire autrement ? Le jour où tout s’est arrêté avec le confinement, certains se sont retrouvés coincés.
  3. Quel est le DPE, et combien coûteront les travaux pour rester dans les règles ?
  4. Toutes les lignes sont-elles dans mon calcul : charges, taxe foncière, assurance, comptable, agence, vacance ?
  5. Est-ce que j’ai vraiment envie de m’en occuper dans dix ans ?

Ma réponse à la dernière question, tu la connais : voir mon parcours. Et si tu ne sais pas si tu as le budget, commence par le petit budget. Si ton vrai sujet est de gagner plus d’abord, regarde le travail en Suisse.

Les questions qu’on me pose

Tu as déjà fait de l’Airbnb ?

Non. Je l’ai étudié, je voulais faire un immeuble avec des appartements à thème, et ça ne s’est pas fait. Donc prends mon avis pour ce qu’il est. Depuis, les règles ont aussi changé : renseigne-toi avant.

Quelle est la surface minimale pour louer ?

Selon service-public, il faut en métropole au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou un volume de 20 m³. Le règlement sanitaire local peut être plus exigeant.

Mieux vaut un T2 ou un T3 ?

Mon expérience avec des T2 : la dame de presque 60 ans, puis le jeune couple, partaient quand la famille s’agrandissait. Un T3 aurait peut-être gardé ces locataires plus longtemps, mais coûte plus cher à l’achat. Regarde ce qui se loue dans ta ville.

Le rez-de-chaussée, c’est à éviter ?

Je le pensais. Mon rez-de-chaussée est celui qui se loue le plus vite, dans une ville où il y a beaucoup de personnes âgées. Ça dépend donc de qui habite là. Demande au marché.

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Mes sources

Les règles bougent. Vérifie toujours auprès de ces sources.